观点网 保利发展今天在上海土拍场上如鱼得水。
7月28日，上海第六批次土拍落槌，此次放出3宗地块，总起始价178.7亿元，其中杨浦八埭头单宗以118.68亿元的起拍价成为最高价地块，光是竞拍房企已达到八家。
此外，土拍还囊括了前身为冠生园食品厂厂区的徐汇康健地块，该地块为住宅+酒店+公共绿地的组合布局，同样热度颇高；此外，还有一宗位于奉贤区南桥板块的低密度宅地上线。
整场土拍从上午十点持续至下午三点半，历经近六个小时，奉贤地块由远东宏信与奉贤新城底价摘得。
真正的重头戏，被保利发展通过两次房企合作收入囊中：上午，联合华润置地拿下杨浦百亿地块；下午，又携手徐汇城投将康健地块收入囊中。
两宗核心地块，两种联合体模式，花231.8亿元拿地的保利发展，成为了这场土拍中少见的通吃赢家。
百亿地块资本博弈
作为本场土拍最具分量之首，杨浦八埭头地块本就是2026年滨江板块最大规模出让的宅地，以及截至目前2026年上海单宗起价最高的宅地，直线距黄浦江岸线约300至500米，周边涵盖陆家嘴与北外滩。
值得注意的是，地块还临近美团、抖音、B站、抖音、中交、中建、西门子中国等企业总部。地块前身为上海八埭头老商圈，早年规划为大型商办综合体，最终进行商改住，原商办用地拆分出两宗纯住宅地块，建筑面积超14.8万平方米，另保留约1万平方米商业用地。
此次出让的便是上述03A1-05、03A2-01、03A2-02地块，用地性质为综合用地，土地出让面积7.23万平方米，规划建筑面积15.8万平方米，容积率2.18，起始价118.68亿元，起始楼面价7.51万元/平方米。
观点新媒体获悉，若剔除配套商业、公建设施等成本后，该地块纯住宅板块起始楼板价达到8.14万元/平方米，高于杨浦滨江历年公开地块的起始单价纪录。
多重吸引力汇集一身的八埭头地块，自然不乏竞逐者出价，土拍现场便吸引了中海、金茂&建发联合体、招商蛇口&越秀&瑞城联合体，以及保利发展&华润置地联合体几家竞买人。
最终在经过219轮竞价后，上海保利城市发展有限公司&上海泓喆房地产开发有限公司以总价161.2亿元竞得该地块，成交综合楼面价10.2万元/平方米，溢价率达到35.83%。
这场争夺战中，最有看头的是中海与保利华润联合体竞相出价，双方从74轮一直竞价到最后落锤。
事实上，中海原本拿地信心还是比较足的，毕竟此前本就在地块周边接手了一宗烂尾项目——八埭头滨江园。
资料显示，八埭头滨江园项目在2018年开盘时均价近10万元/平方米，且实现了97套房源日光清盘。然而，项目二期在2021年因开发商变故陷入烂尾，有报道称项目抵押金额超151亿元。
直到2025年，中海中标成为代建方，项目也进行了重整投资，八埭头滨江园的住宅烂尾问题才进入了实质性解决阶段。
紧接着来到2026年6月，一份来自上海市人民政府城乡规划管理的文件显示，同意上海市杨浦区平凉社区C090103单元控制性详细规划03A1街坊局部调整。
简而言之，这份文件背后的调整方案即将杨浦区平凉社区C090103单元项目一分为二，并进行商改住、增配套环节。
图片来源：网络资料
增加的两宗新住宅用地，正是此次中海与保利华润联合体争夺的八埭头地块。
只是中海没想到，保利发展与华润此次选择用联合体的方式合作拿地。
毕竟保利发展常年深耕杨浦，华润置地方面在该片区前后落地了澐启滨江、外滩瑞府等改善型项目，双方通过组建联合体，不仅分摊了百亿级地块的资金压力，还共同承担了未来的项目操盘风险。
保利发展提前布局
杨浦宅地之外，中海与保利发展联合体的争夺还蔓延至徐汇的康健“大白兔”组合地块。
据了解，该地块为徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块，用地性质为综合用地（含住宅），土地出让面积4.71万平方米，规划建筑面积8.92万平方米，容积率2.2，起始价56.70亿元，起始楼面价6.35万元/平方米。
该地块吸引了招商蛇口、保利发展&徐汇城投联合体、中海、象屿&建发联合体共4家竞买人参与现场竞拍。
最终经过96轮竞价，由上海汇成房产经营有限公司&上海保利城市发展有限公司以总价70.6亿元竞得该地块，成交楼面价7.91万元/平方米，溢价率约合24.51%。
据观点新媒体了解，该地块前身为上海冠生园食品厂厂区，大白兔奶糖便出自该家工厂。
2014年，这家工厂选择搬离，而工厂地块变成了存量土地；2015年7月，冠生园官方还就盘活地块发过一则寻找开发伙伴的文章。
从地块位置来看，属于康健板块，新房长期断供，上一个入市新盘为2020年入市的鑫耀中城项目；此外，地块临近地铁12号线、鑫耀·光环Live商业项目以及上海师范大学、世界外国语系学校等教育配套。
地块调规中，原工业用地进行整合拆分，形成囊括住宅、酒店、公共绿地的组合布局，其中住宅部分建面约6.43万平方米，容积率2.2，需配建日间照料中心、养育托管点等社区公共服务设施。
对于这宗地块，保利发展可谓是志在必得，早在2026年6月24日就发布了徐汇康健N06-38、N06-39地块招标公告。（另在6月25日，进一步发布了杨浦八埭头地块招标预公告。）
为何保利发展此次以如此迅速之势抢占徐汇康健地块的招标位？
关键点依旧在于稀缺二字：早在2021年，上海城投曾以33.3亿元摘得旭辉康健街道N08-14地块，往后5年内，该板块再无新地块出让。
上海城投所摘地块最终命名汇樾庭，成交楼板价约6.18万元/平方米，房地联动价达到10.2万元/平方米，该项目于2023年10月开盘即售罄，热度颇高。
彼时的保利发展，正在忙着给自家徐汇滨江双子项目——保利滨江天珺和汇元玺项目开盘预热，在这两宗项目的实际销售中已领略过板块热度的力量。
因此，回到2026年土拍场上，保利发展选择寻找合作企业，联合徐汇城投共同操盘这宗稀缺性较高的地块。
此外，由于住宅地块与酒店用地捆绑出让，考验着房企的资金实力与运营能力，保利发展以合作方式入局，不失为更加保守稳定的做法。
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